本帖最后由 anderain 于 2019-12-16 13:25 编辑 楼主身边有很多万达的朋友，有曾经的也有依然在职的万达人。在和他们聊起万达的时候，偶尔也会有抱怨，但更多时候他们却会很自然地流露出一种自豪。而楼主查过自己之前发的帖子，写过很多商业项目，但是居然没有写过万达。 前几个月听过时任万达武汉公司总经理的赵毅的现场讲解，他讲述了当年楚河汉街建设时的一些事，10个月不到的时间，完成21万方商业街区的土建、招商并按期开业，根本就是一个不可能完成的任务。但是万达完成了！ 作为行业人，觉得很有必要把楚河汉街的前后写出来，因为这是难得的商业地产开发案例。本文也汲取了很多本坛的讨论成果，很多是大家在和武汉天地作为对比时提供的内容，在此表示感谢。 以下为正文： 楚河汉街，让人惊叹的万达速度 在武汉，瑞安的武汉天地和万达的楚河汉街，代表了两种截然不同的商业地产开发模式。一种讲究慢工出细活，一种则体现出前所未有的“中国速度”。就业界而言，它们都可谓是华中地区商业地产人的黄埔军校。 如今，在瑞安精雕细琢武汉天地的同时，万达的楚河汉街也动作不断，其新一轮业态及品牌的调整、楚河汉巷的启动、万达尊写字楼的开工，给人以相当大的惊喜和期待。 北天地、南汉街，虽然两大派系的业内朋友互怂已成常态，但偶尔却也流露出对彼此的欣赏。很庆幸这个城市能同时拥有这两个风格迥异的商业项目，它们体现了武汉的包容，更展现了商业的魅力。 此前，我们谈过瑞安的情怀；这次，我们来了解万达的速度。

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PRAT 01
蜕变的沙湖南岸
旧城改造 东沙连通 城市地标
2009年之前，周家大湾、余家湖片还是密集的城中村和老旧宿舍区，各种红色小发廊星罗密布。受片区居民生活影响，武昌六大湖泊之一的沙湖不仅水域面积急剧缩减，水质也恶化至介于五类和劣五类之间，已属重度污染。

2009年5月4日，国家发改委正式批复同意《大东湖生态水网构建总体方案》，确定将武昌地区东湖、沙湖等6个主要湖泊进行连通。其中东、沙湖水系连通工程将作为大东湖生态水网构建的启动工程。

此规划以东湖、沙湖连通水系建设为核心，同步完成滨水区建设工作，拟建设为集商业、商务、居住和城市生态景观为一体的新型城市地标，主要包括“一桥、一路、一河、一街、一园、周边疏解道路”六大部分。

其中，“一桥”为沙湖大桥，由武汉地产集团负责实施；“一路”为东沙大道，由武汉地产集团负责实施；“一河”为楚河及雨水箱涵，由武汉市水投公司负责实施；“一街”为汉街，即沿楚河的商业步行街，由大连万达集团负责实施；“一园”为沙湖公园，由武汉地产集团、武汉市园林局负责实施；“周边疏解道路”包含“七路一桥”，其中，“五路一桥”为武汉地产集团负责、沙湖大道为武汉城投集团负责、乐业路为武昌区负责。

2011年确定版的东沙联通工程整体效果图

曾经的周家大湾棚户区由此迎来了彻底的蜕变，其地处武汉三镇地理中心的区位优势以及周边的市政配套资源，使其独具优势；但其庞大的体量、高标准的项目要求以及时间很紧的工期，使得敢于接手的开发商寥寥无几。那个年代，或许也只有万达能敢于一试。

2013年，武汉地铁4号线开通在即，位于公正路与中北路交叉口的“周家大湾”站，却因为市民的支持率太低，最终改名为“楚河汉街”站。一个是武昌的老地名，一个是城市的新地标，改名表现了武汉市民对楚河汉街的认可，也证明了这个项目的成功。

2010年8月的余家湖和2018年7月楚河汉街同一地段的照片比对 @长江日报

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PART 02
极致的万达速度
文化内核 极致工期 标杆范本
在进行项目初期的规划设计时，万达执着于“ZY商务区”的定位，进行了多轮国际招标，却始终没有找到合适的感觉。

一个偶然的机会，在当地官方的提示下，万达敏锐捕捉到“文化”这个内核，进而延展到历史文化名人广场、汉秀剧院以及电影乐园等多个文化主题。楚河汉街由此成为了“万达武汉ZY文化区”和武汉新兴的旅游胜地之一，更成为了万达文旅地产的开山之作。

2011年8月26日确定的第23版最终实施方案

整个项目占地180万平方米，建筑总面积约340万平方米，包含商业、办公、酒店、住宅及文化场馆等，总投资约500亿元。


对一个商业项目来说，即便工期再紧，即便前期的规划研究花了再多的时间，也是极有价值的，因为好的项目不是做出来的，而是琢磨出来的。

2011年，恰逢辛亥革命100周年，紧邻湖北省**的“东沙联通”工程作为向辛亥革命武昌首义百年庆典献礼的工程之一，要求在当年十一之前全部完工。

当时，狭长的地块内集中了6条路、5座桥、2条地铁以及楚河、汉街等十多个工地。除地铁外，全部工程要求在9月30日之前完工，以至于地块内的各家业主一片混战。
万达的任务是要在不到10个月的时间内，完成汉街21万方体量的土建施工、品牌招商并按期开街，这对绝大多数开发商来说，是一个不可能完成的任务，而万达却为此立下了军令状。

2011年1月21日雪后刚开工不久的楚河汉街实景

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为了达成汉街仿古风格的建筑品质，万达开始在全国范围内寻找合适的建筑材料、专业团队和人工。派出5个团队全国范围内寻找生产古砖的砖窑，搜寻、采购各地拆除古建筑的古砖并运到武汉；将全国赫赫有名的古建团队请到武汉；而为了确保工期，甚至不惜得罪同行以发放现金和提高工资的方式召集人工，以致汉街路边卖冰棍的小贩也进工地成为了建设者。

事后，时任万达武汉公司总经理的赵毅回忆，当时在超强的压力下，万达项目团队的管理人员多数失眠，而他作为总经理平均每天的睡眠时间不足4小时；期间经理以上的干部成员几乎全部病倒进过医院，部分负责人也因为身体原因而被替换，但团队的士气却始终保持高昂。

而合作企业也被万达的精神所感染，当年6月份的三场暴雨使得楚河决堤，中建二局的相关负责人由总经理指挥，集体赶到现场，喝口白酒，轮番上阵，跳进及腰深的水中处理险情。


如此万众一心、众志成城之下，汉街按期完工。开街当天客流超过10万，整个黄金周客流超过60万，创造了中国商业地产开发的奇迹，一举进入2011年度“十一黄金周全国人气排行榜”，也成为了武汉的城市新地标。2011年12月楚河汉街成为武汉旅游官方推荐的新景点。


汉街的整体设计由万达商业规划设计院操刀，总长1.5公里的“一”字形商业街，没有一栋建筑是重样的，为了和周边的写字楼更加协调，东西两端的建筑更加现代时尚；“时宽时窄”、“时直时弯”的商业街，以宽度和动线的变化，并以点缀其间的休闲广场，回避了超长步行街的审美疲劳

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而为了呈现整个汉街的夜景效果，万达花了6000万元，如此高的单项金额在当年的业界也十分罕见。

汉街跨越楚河的空中走廊以及楚河北岸的景点因为工期等原因而被取消。而汉街由于没有在临河的南岸一侧设置外摆区而常被某些人诟病，但这也是源于整个地块狭长和缺乏纵深的客观因素，因为后期河岸两侧建设写字楼、酒店和住宅区都需要留出足够的空间。

总体上看，万达在超常规的工期内，以让人惊叹的速度，以极致的表现，高标准地完成了任务，以楚河汉街为核心的万达武汉ZY文化区也成为全国范围内城市更新以及文旅地产开发的典范。

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PART 03
腾飞的ZY文化区
商服组合 酒店集群 文化品牌
2013年，汉街万达广场、杜莎夫人蜡像馆、万达嘉华酒店三大工程同期开业

汉街万达广场体量超13万方，定位为万达广场的全国一号旗舰店，开业的万达广场创造了六个中国之最：奢侈品牌最集中的购物中心，奢侈品牌旗舰店最多的购物中心，单体造价最高的购物中心，外观立面建造最华丽的购物中心，夜景灯光效果最绚丽的购物中心，拥有当时全国最大的IMAX电影院的购物中心。汉街万达广场和室外商业街形成了业态互补的商业组合，共同组成了万达武汉ZY文化区的商业核心。


杜莎夫人蜡像馆是全世界水平最高的蜡像馆之一，汉街杜莎夫人蜡像馆是继香港和上海后，中国的第三座场馆，汉街的文旅品牌由此开始与世界高标准接轨。2018年，该馆成功申报国家3A级景区，今年客流量预计将突破25万人次。

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万达嘉华酒店总建面4.8万方，是万达集团在华中区域打造的首个五星级酒店，拥有世界顶尖的健身、休闲设施，包括室内恒温游泳池、健身中心等

014年，武汉万达瑞华酒店、武汉汉秀剧场和万达电影乐园前后开业

万达瑞华酒店总建面约7万方，紧邻楚河汉街，是万达酒店及度假村投资并管理的首家奢华酒店，其和万达嘉华酒店组成了万达武汉ZY文化区的高端酒店集群。良好的入住体验、优美的环境以及周边成熟的城市配套，使两家酒店成为了来武汉的高端商务旅客和游客落脚的首选之一。

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“汉秀”剧场建筑灵感源自中国红灯笼，由世界顶尖建筑艺术大师，北京奥运会、广州亚运会、伦敦奥运会开闭幕式艺术总监马克·菲舍尔亲自设计。建筑面积8.6万平方米，设有2000个座位，是万达集团与弗兰克·德贡娱乐集团合作，倾力打造的世界顶级舞台秀场。“汉”取意汉族、楚汉、武汉文化精粹之意，“秀”从英文“Show”音译而来，指现场演出。


武汉万达电影乐园坐落在楚河汉街西端，总建筑面积达10万平方米，设计灵感来源于楚汉文化精髓“编钟”，同样由马克·菲舍尔设计。设置了六大主题区，是全球唯一的室内电影主题乐园。

自此，文化板块的打造完成，五大名人广场、汉街大戏台、杜莎夫人蜡像馆、文华书城、汉秀剧院、万达电影乐园等共同组合了万达武汉ZY文化区的文化核心，其极具地方特色的文化内涵和高端娱乐元素的结合，给整个项目并带来了持续走高的旅游价值。

商务集群的打造，金融中心的形成

2014年年底，汉街·总部国际的8栋甲级写字楼集群开始全线交付使用，其位于楚河汉街沿线的K1、K3地块，总计约50万方，并引入了戴德梁行作为物业管理方。目前，总部国际拥有外资企业70多家，跨国公司办事处120多家，全国500强企业总部或分支机构300家。

2018年，临近万达电影乐园、位于万达武汉ZY文化区K6、K7地块的环球国际中心项目陆续交付。K6地块主要由SOHO、乙级写字楼、行政公寓组成；K7地块主要为三栋甲级写字楼，其中万达尊·未来塔建筑面积15.6万方，于当年8月竣工；两地块总建筑面积为63.5万方。

万达武汉ZY文化区的商务写字楼集群，云集了众多优质企业，成为武昌华中金融城的先导区和核心区，也助力中北路沿线成为武汉的区域金融中心之一。

靓丽的成绩单VS逐渐累积的问题

逐步完善的万达武汉ZY文化区，在不到10年的时间里，快速形成了以文化主题为核心，集特色商业街、高端购物中心、商务办公楼集群、高端酒店、文化场馆及高端住宅为一体的城市新地标；更是突破了传统商业地产的开发模式，以文旅地产的全新模式，带动了武汉的经济发展和文化建设。2018年，楚河汉街接待旅客超过3000万，成为外地游客来武汉的必到景点之一。


但同时，高速的发展也带了一系列弊端，2016年8月，投资约38亿元、耗时两年半打造的万达电影乐园暂停营业。其主要原因由于是项目开业后，并没有得到市场的认可，营收远低于预期。而紧邻的汉秀剧院，上座率也一直不让人满意。在房地产行业以开发速度见长的万达在文化领域的突进似乎遇到了障碍。

2017年7月，一路狂奔的万达遇到了更大的困难，为了应对资金链的紧张并降低负债率，万达商业与融创集团、富力地产签订协议，万达商业将包括武汉万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。
万达的商业地产开发模式由此发生了重大转变，由之前的“重资产”、“高速度”转型为“轻资产”、“重营运”。作为万达在全国投资总额最高的项目，万达武汉ZY文化区的土地开发已近尾声，而持续的营运调整更加考验万达的功底。

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PART 04
转变中的ZY文化区
提档升级 首店引入 不忘初心

进入到2019年，K2地块的超高层住宅和K7地块的200米+的万达尊写字楼三期均已开工，万达武汉ZY文化区的土地开发即将完成住宅和商务板块的最后拼图。

商业板块，以高端旗舰店定位的汉街万达广场，在经历了部分世界知名品牌撤店风波后，其定位一度模糊，以潮牌和快时尚品牌为主。在经过了几年的蛰伏后，2019年的汉街万达广场，以新一轮的品牌调整，一改之前的阴霾，让人眼前一亮。

作为万达武汉ZY文化区商业核心的楚河汉街与武汉汉街万达广场，其品牌的调整和优化一直在持续。

美妆品牌植村秀、兰蔻目前已围挡；PANDORA、SWAROSKI已经重装升级；而在去年小米旗舰店落户汉街后，今年入驻的品牌不乏武汉首店、华中首店、亚洲首店，TOMMY JEANS、ADIDAS FTWR SUPPLY、IN ROFER 、HW授权体验店Pluse、LELECHA楽楽茶、八代目海狸家、Levi's全球旗舰店、STARTER、电台巷火锅等品牌均以首店姿态进入。两大商业体形成品牌、业态的互补，使万达武汉ZY文化区成为满足各年龄段、各消费层级的一站式商业中心。

据汉街商管公司总经理介绍，目前汉街的日均客流达8.9万人次，节假日客流峰值达23万人次，HW授权体验店Plus、NIKE、ZARA/Adidas、小米之家、周大福、UR等多家店的年销售额在华中区域都是排名第一。

商业是极具包容性的，而商业的魅力，正在于不断发展、变化和创新。万达武汉ZY文化区内两大商业体在细节上的不断完善，以及持续的调整变化和品牌提档，显现了万达在项目营运上的进步，也彰显了万达武汉ZY文化区的商业价值。

2010年8月，万达商业拿下武昌中北路地块；2011年9月30日，在此地块上建成的楚河汉街项目正式亮相，不负众望地成为武汉的“城市明星工程”和“世界级文化旅游项目”，万达可谓功不可没。

2019年12月，已是万达入主中北路的第九年。楚河汉街的成功源于万达对传统商业模式的创新和突破；如今，“慢下来”的万达在商业营运上也更加用心，相信万达也能以积极的变化，突破自我，无畏向前。

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火星人

遗憾就是万达电影乐园关了