从2004年到2014年，从曾经摸索前进到现在“万象十年”，从沿海城市深圳起家到迈开步子进军杭州、沈阳、成都等23座城市，华润置地开启一场以万象城为核心建“城中城”的长跑运动。
从宁波万象城尘埃落定，到重庆万象城开业点燃这座火辣辣的山城，再到广州前海再下一“城”，华润频频的新动作更让市场领略到这家背靠香港成熟资本市场，有着十年商业地产内行功力的大公司的魄力。
近日，华润置地上海大区助理总经理、宁波公司总经理宋悠优接受记者独家专访。在宋总看来，历经十年的这场造“城”运动，奠定了华润置地在商业地产领域的领跑地位。但华润的野心不止于此，“做中国商业地产的领导者”才是其追求的境界。
“黄金时代”：万象十年 华润加码布局商业地产帝国
从2010年起，商业地产逐渐迎来高速增长，大型房企纷纷加重商业地产在战略布局中的比例。今年以来，住宅市场持续惨淡。而相对独立的商业地产，因受调控政策影响相对较小，加上其特有的高资产增值率，成为投资重头。万象城的发展，也正是从2010年开始提速扩张。
在华润的战略布局中，今年正好是正式进军商业地产的第十个年头，而2014年也成为其商业地产加速发展的一年。截至目前，已进入内地23个城市，其中5个城市包括杭州、沈阳、成都、南宁、郑州，以及深圳的项目已先后开业。
根据财报，今年上半年，华润置地包括酒店在内的投资物业实现营业额港币26.27亿元，同比增长21.9%。截至6月30日，华润置地在营投资物业总建筑面积达到250.21万平方米，其中已开业万象城6个、五彩城3个。商业地产在公司总资产中占比22.2%。
未来4年内，华润置地新增落成的商业地产项目约为18个。到2017年底，全国将有40多个商业项目投入运营。据宋总介绍，这其中还包括刚刚落址湾头的宁波万象城项目。随着这些项目的逐渐落成，2017年和2018年，华润置地将迎来商业项目开业的高峰期。
届时，零售物业建筑总面积将超过600万平方米，年客流量将达4.5亿；预计年累计购物营业额将超过500亿元人民币，会员总数将超200万人。
自发式超越：从领跑者到领导者
2004年，华润置地的首个商业地产项目——万象城，即在深圳开业，成为深圳首家真正意义上的购物中心。
今年7月，华润置地首次发布了未来商业地产发展战略，确定了致力于成为“中国商业地产领导者”的战略目标。
万象十年，前6年，华润走得谨慎，6-8年是积累和探索。到了第十年，华润走过的城市达23个。这十年，华润在自身开发能力的同时，更是在自我颠覆。探索过程中，为了满足不同层次的客户需求，华润置地逐步发展出万象城、万象汇（五彩城）和1234space三条多梯度的商业产品线。
“从一开始就是做持有商业，不复制，不追求快而追求平衡。每个万象城都代表华润最新的更高的对产品的认知，对服务的理解。”
目前，商业地产可以说是一个百花齐放的过程，定位文化、旅游等各类业态的项目都在市场占据一定的位置。另外，客户消费习惯的变化，成为电商挑战这个行业的契机。
在这样一个市场的洗牌阶段，立志做领导者的华润，如何坚持自己的专业度？保持领先地位？宋总认为，华润的自我超越的可能性大过被同行超越。面对市场形态的变化调整，华润也在不断做自我调整，升级自己的商业系统。
作为较早登陆香港联交所的内地地产企业，背靠香港成熟的资本市场，华润置地建立了一套严格规范的公司治理机制，有着成熟的风险规避能力，并一直坚持稳健经营原则。
宋总提到，作为开山之作，深圳万象城的成功更多是机会导向。历经十年，华润商业地产的开发能力有了新定位。“十年，华润置地获得的不仅仅是开发更多产品，开拓更多的城市。我们更加珍惜开发背后沉淀的资产、专业团队以及资本市场的评价。”
对于商业地产项目，选址环节是开弓之箭，这支箭的好坏影响着整个项目成功与否。在宋总的观念里，选址决定项目的有可能的发展方向。运营团队以及团队背后的一整套体系决定其最终的体现效果。铁打的营盘流水的兵，在华润的公司治理和运营理念下，团队的专业能力和知识积累，奠定了项目的无形优势。
此外，华润也在积极组建自己的电商团队。相比于阿里巴巴等电商企业对市场的触动，动力更多源自于华润自身系统的升级需求，以及对客户消费需求的满足。
慢工细活：一场5-10年的长跑与较量
随着市场的转好，更多的企业开始进来分一杯羹，其中，一些专注住宅开发的企业开始开辟商业地产的战场，更有一些完全不搭界的“外行”企业的跨界转型。
然而，商业地产的开发却考验着一家企业的资源整合能力，更一项是资本密集型的风险投资。由于商地的地价相对住宅便宜，给人感觉商业地产的开发门槛会低一些，实则不然。“住宅开发更偏平面化，因为他的客户需求是单一的，客群也有地缘性的属性。而商业开发却是立体化的，特别是持有商业。这样看来，这个行业虽然显性门槛低，隐形门槛高。”
眼下的市场被看做是商业地产的黄金发展期，企业的投资热度也在不断升温。可以看到，今年包括接下来的三年，商业地产会是一个投资高峰期，包括商地的出让，以及开发节奏的加快。对此，宋总提出，不同于住宅开发，两到三年就能见分晓，商业地产的开发并不能以短期销售为导向，而是看未来5-10年的长跑。一个商业地产项目的成功开发需要的是长期经营的打算，而不是“急功近利”的欲望，讲究短期的现金流回现。
目前中国很多优秀的商业地产项目皆出自几家香港主流的商业地产商。相比于内地有些急躁的开发模式，港资企业的养商期很长，对项目也更有耐心和信心。内地的开发企业或许需要学习这种商业心态。
提起宁波万象城项目，业内认为它让宁波人民期待太久。宋总解释到，从客观上来讲，前期的土地平整花费一些时间，而从主观上，华润也在虚心学习港资企业在雕琢每座产品的那份“慢工细活”的态度。
而面对一些“外行”企业的进入，宋总也提出自己的见解。“开发商业地产，有这样的能力，才做这样的事儿。目前很多人进来，却不见得未来能走得出去。未来，市场一定会出现分化的趋势。项目与项目之间好和差的差距非常大，这种现象甚至会出现在同一个商圈之内。”
当然，在成熟的商圈内，这样的竞争在短时间内可能会是一个胶着，此消彼长的动态竞争的良性状态。宋总更加担忧的是，太多开发经验还不成熟的企业不断扎堆开发，刷新市场的供应量。也许在未来可能就形成一个商圈，一座城市的泡沫，这个泡沫一是价值的虚高，二是量的虚高。
不过值得注意的是，很多港资企业，商业地产占公司营收比例通常接近40%-50%，内地企业还仅仅停留在5%左右。从长期来看，这个行业还是存在很多机会。 |
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发表于 2020-3-25 20:16:00
