南京并非传统大区中心城市，也不是强省会，人口、商业，综合经济实力在各类排行榜单基本在10名左右。
这样的基本面之下，德基广场销售额却能长期位列国内购物中心top3，领先广深沪和一众二线强市，值得泰州这类同样在能级上不占优势的城市学习借鉴。


德基的成功，总结起来三个因素：
1.一站式中高端消费体验。

商业资源一定是聚集在一起才会发挥最大效应，尤其奢侈品牌，大量的消费者来自省内其他城市，这时候你是让人家在一个陌生的城市东跑西跑，还是一站式解决所有比选消费需求，答案不言而喻。
除了奢侈品，德基在业态上也“城市超级综合体”，我们简称“HOPSCA”（六大业态的首字母简称），即 H（Hotel）酒店、O（Office）办公、P（Parking）停车场、S（Shoppingmall）购物中心、C（Convention）会展、A（Apartment）公寓。

而苏锡常，受上海辐射，包括重要的商业布局，尽管苏南普遍民富，但奢侈品布局并不多，很多奢侈品在苏锡常居然没有设点。而且，几大奢侈品品牌并未完整布局。
像苏州、无锡、常州，显得零零散散，无法满足“一站式解决方案”，逛得不尽兴。

2.苏皖两地的辐射
南京德基，不仅是南京人的德基，其实还是苏皖两地的德基。
南京的特点是“承东启西，联结南北”，长江与京沪的纵轴、横轴交界，长江下游唯一横跨南北的城市，天然就具备相当广阔的腹地。
以奢侈品为例，布局必须是头部的中心城市，其腹地要阔要大，而且购买力强劲。某种意义上，德基的辐射范围，其实也是南京的辐射范围。这是真正的首位度，因为对周边有影响，周边的人到南京购物、旅行、住宿，产生实际的“真金白银”。
经济上产业上，合肥也在发力，尤其是科技中心、量子物理、新能源等领域的争夺上，合肥与南京的竞争性较大。但在高端商业领域，南京在广阔的苏北、安徽范围内，完全碾压。苏南呢？苏锡常的人去上海消费了。

3.高铁+地铁，新街口商圈独一无二的位置。
有超级商场+奢侈品的集中度，有广阔的南京都市圈以及苏皖辐射范围，还有一个重要因素，就是南京的高铁与地铁，强大的交通轨道联结了周边城市。把可能性变成了现实。
高铁把其他省市的人联结到南京，地铁与中心的通道把所有人又联结到新街口，其中，德基收益最大。
新街口，不仅是商业中心，其实也是整个南京的地理中心、交通中心，最重要的地铁一号线、二号线的中心也是在新街口。
因此，新街口的商业中心和体量其实可以复制，但新街口独一无二的地理中心、交通中心，无法复制。
事实上，除了德基，新街口商圈其他几大商场的销售额，在全国也具有强劲竞争力，并没有因为德基而让其他商场关门，反而形成了人气的超级聚集，这就是商圈的力量。

盈盈一水间

泰州城不大，东进路，济川路，永定路，三个主力商圈。最后的结果就是人气分散，再加之没有大体量的综合体承接各类二三线城市常见的快消、网红品牌入住，整个市区商业竞争力非常弱。
从产业和人口分布趋势来看，建议永定路商圈不能再重蹈覆辙。永定路商圈与新街口类似，对外交通十分便捷。且万象城定位中高端，那就要聚集市区最高端的品牌、最多的首牌、最多的首店进驻，成为全泰州大市范围内的消费中心、第一商圈。否则，88.
泰州不缺消费力，缺的是承载品牌入驻的大型商业综合体。

其他方向，城东在建的商业综合体，做好区域商圈（plus版社区商业中心），方便就近消费。

猫和豆

对应你的三点：
1 泰州能布局中高端商业的地方，老核心区被财富广场世纪新城坡子街占据，新核心区被金茂成片住宅占据
2 泰州消费都流向近的扬州常州无锡南通和远的南京上海了
3 高铁至今没有，轨交规划遮遮掩掩没有进展，倒是可以来个好巴士一号线二号线双线换乘站助助兴
所以还是算了吧

盈盈一水间

1.这城不大，不必纠结老城、新城。
从鸟不拉屎的城北碧桂园走高架到永定路商圈，10分钟足矣，这点通勤时间，沪苏锡常的居民们还堵在路上。

2.泰州消费全部外流，所以更要加快市级核心商圈建设，积聚消费热力。否则，你这论坛也别办了，反正落魄城市，论啥论？洗洗睡。

3.泰州全市域都没有高铁，因此，永定路商圈坐拥328永定快速路+东风快速路，直接辐射姜堰高港、快速沟通泰兴兴化，这交通区位，其他商圈无法比拟。

盈盈一水间

泰州城建已经在事实上错过了中国城市化发展的黄金20年，1998年房改开启了中国城市化的超级景气周期。现在随着10年内人口顶峰即将到来，全国性的普遍城市化已经基本结束了。下一步是分化，人口继续向东部聚集，强者更强，东北、西部三线城市凋敝是国家可以（不得不）接受的现实。泰州，不好说，目前人口还是流出。

现在随着国际环境的变化，一号提出了双循环的新发展格局，本质是扩大内需，所以没看到吗，2020年经济极端困难，但是ZY对房价的打压态度依然十分坚决，杭州、深圳，露头就打。为什么不再拧起房地这个尿壶了救经济了？很简单，要把资金向实业+消费引导。
如果泰州再错过这个历史机遇，不能尽快补强商业短板，做名副其实的大市范围内商业中心城市，那倒真是要好心奉劝：早点卖房走人。

猫和豆

对周山河市级商圈枕水三年前就发过文章建议了，现在金茂规划方案出来了你还有什么幻想吗？

chaersi116

万象城体量缩水了，只有10.7万方

致远

chaersi116 发表于 2021-2-18 14:24
万象城体量缩水了，只有10.7万方

地上9.8万方，地下7000平超市，总计10.5万方

向往自由

泰州的德基应该在坡子街的，可惜被自己毁了。

VE.

泰州目前的商业环境已经不能满足目前部分泰州市民的消费需求了，只有升级消费环境，加强招商才能吸引流失的消费群体和周边其他市和县级市的消费人群，德基的成功就是源于其强大的商业环境与招商能力，高度整合各大奢侈品牌，才能吸引苏皖两地的消费人群。

郑克柔

可惜永定路商圈半条命已经送在自规局为首的部门手里。万象城磕磕绊绊本来要吸取教训，没想到金茂地块又没能控制住。领导又忙着搞体育公园周边商业。

永定路商圈，即使放大到兴泰路、永兴路、周山河路、泰州大道的四至范围，好的尚未开发的商业地块不多，被浪费的不少。说实话连市级商圈都不合格 。

郑克柔

名流如何大改造？百饰得是否拆迁重新挂牌？汽车客运中心如何拆除重新建设？心怡酒店如何复活？这四个地块很重要。感觉政府心思不在这上面。

泰如意

徐州现在市中心就像叙利亚，不过过几年就漂亮了。。。羡慕不来

向往自由

郑克柔 发表于 2021-2-18 15:33
可惜永定路商圈半条命已经送在自规局为首的部门手里。万象城磕磕绊绊本来要吸取教训，没想到金茂地块又没能 ...

万达商圈可惜了，政府捂不住商业地块，可悲可叹！

郑克柔

地级市首位商圈，两个大型城市综合体、两个大型百货，这恐怕是不能再少了。永定路目前没有，而且看不到规划。

奈何四改六

特斯拉南地块不知道能不能有所作为，金茂这个住宅量确实太大了，形成不了商圈了

奈何四改六

郑克柔 发表于 2021-2-18 15:51
地级市首位商圈，两个大型城市综合体、两个大型百货，这恐怕是不能再少了。永定路目前没有，而且看不到规划 ...

东进路还有戏

奈何四改六

万达商圈还可以向北拓展，重新设计一下金街的动线跨河发展，与柳园结合起来

风之翼

永定路成不了市级商圈 底子差 规划又跟不上 泰州政府这么多年总是东一榔头西一棒 老大一换方向就跟着换 一张蓝图画不到底

风之翼

东进路到济川路这个大块 如果能够在财富广场到文峰这个区段搞一个定位高一些的商业综合体再把八字桥古民居优化一下 和关帝庙自发形成的休闲商业街区东西呼应 抢救一下还有希望