1月17日，国家统计局发布2023年全国房地产市场基本情况。据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%；全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，创2012年以来新低；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，销售额创2016年以来新低。

众所周知，2023年，房地产出现了供求关系发生重大变化的新形势。房地产行业投资信心仍未改善，2023年商品房市场表现不及2022年。不过，业内人士表示，市场经过这一年的充分调整，预计2024年相关指标有企稳向好的良好态势。

房地产开发投资额同比降9.6%

据国家统计局数据显示，2023年，全国房地产开发投资约11.09万亿元，同比下降9.6%。其中，住宅投资约8.38万亿元，同比下降9.3%。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，2023年，房地产行业投资信心仍未改善，较2022年降幅进一步扩大，开发投资增速处于历史较低水平。虽然2023年政策仍维持宽松局面，且热点城市重磅政策落地，但市场预期降低，房企投资相对谨慎，新开工仍维持较大降幅，拿地规模降低，带动了投资增速持续走弱。后续房地产投资信心的回升依赖于市场端的改善。

在房屋施工和新开工方面，2023年，房地产开发企业房屋施工面积约83.84亿平方米，同比下降7.2%，其中住宅施工面积约58.99亿平方米，同比下降7.7%；房屋新开工面积约9.54亿平方米，下降20.4%，其中住宅新开工面积6.93亿平方米，同比下降20.9%。

在易居研究院研究总监严跃进看来，全国房地产新开工面积同比增速已经出现了连续28个月的下跌态势，但跌幅有所收窄。对于新开工而言，受过去拿地数据、房企资金状况等因素影响，出现了比较大的调整。

值得关注的是，2023年，房屋竣工面积约9.98亿平方米，同比增长17.0%。其中，住宅竣工面积7.24亿平方米，同比增长17.2%。对此，严跃进认为，这也是2023年供给端表现不错的指标，说明各地楼盘交付是非常好的。2024年要积极做好保交楼工作，尤其是各类专项资金要加快效率投放。类似“专项资金+银团贷款”的工作要深入细致富有成效，真正助力保交楼工作的开展。

此外，政策利好下，房企到位资金跌幅收窄。据国家统计局数据显示，2023年，房地产开发企业到位资金约12.75万亿元，同比下降13.6%。其中，国内贷款1.56万亿元，同比下降9.9%；利用外资47亿元，同比下降39.1%；自筹资金约4.2万亿元，同比下降19.1%；定金及预收款约4.32万亿元，同比下降11.9%；个人按揭贷款2.15万亿元，同比下降9.1%。

王小嫱指出，2023年行业到位资金降幅较2022年收窄。2023年，整体融资环境宽松，房企融资成本降低，“三支箭”齐发支持房地产市场的合理融资，国企、央企及优质民企更具备融资优势。进入9月份，央行频频发声，一视同仁满足民营房企的合理融资需求，并制定出“三个不低于”。在金融政策的带动下，房地产到位资金跌幅较2022年有所收窄。

去年12月份商品房成交“翘尾”

在商品房销售方面，2023年，全国商品房销售面积约11.17亿平方米，同比下降8.5%，其中住宅销售面积同比下降8.2%；全国商品房销售额约11.66万亿元，同比下降6.5%，其中住宅销售额同比下降6.0%。截至2023年末，商品房待售面积6.73亿平方米，同比增长19.0%，其中住宅待售面积同比增长22.2%。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2023年全年11.17亿平方米的商品房销售面积，创2012年以来新低；商品房销售额11.66万亿元，创2016年以来新低。

“2023年商品房市场表现不及2022年。”王小嫱表示，虽然政策端出现较大改善，购房者购房成本较低，但新房市场面临房企信用风险，项目交付风险，购房者对于购买期房较为谨慎，将目光转向二手房，新房的预售制度及预售监管制度亟须改革。

从2023年12月单月成交数据来看，王小嫱分析称：“2023年12月份成交规模出现翘尾现象，全国商品房销售面积约1.13亿平方米，销售金额1.13万亿元，环比分别上升41.56%、38.58%。开发商在去年年底冲刺业绩、举办营销活动以及在售优质楼盘较多，带动了市场的成交规模上升。”

值得一提的是，2023年12月14日，北京、上海两个一线城市在同一日调整优化了购房相关政策，涉及降低首付比例、降低房贷利率、调整普宅标准等。

综合分析，中指研究院市场研究总监陈文静认为，京沪政策对当地市场产生了一定积极效果，但整体带动幅度有限。以上海为例，新政对上海市场情绪有所带动，部分前期处于犹豫中的客户加快签约速度，上海新房、二手房市场成交量均出现一定积极变化，但是受供给端限制，新房市场成交量提升幅度有限。而在2024年1月13日，上海青浦、奉贤新城放松人才限购政策，配套举措仍在不断优化调整，促进购房需求释放，叠加元旦以来新房供给量有所回升，上海市场有望保持一定活跃度。

专家预计2024年销售金额与去年持平

对于新一年楼市走势，王小嫱表示，预计2024年全国商品房销售市场仍会在当前成交规模徘徊，销售面积预计11亿平方米，销售面积降幅收窄至3.8%，销售金额与2023年持平。此外，在房企到位资金上，由于2024年年初两部门联合发文建立合理融资机制，对出险房企给与展期、新增贷款、调整还款安排等金融支持，2024年资金面有改善空间，但由于销售端的上升动力仍较弱，房企投资信心难以大幅度恢复，预计到位资金累计降幅收窄至5%-8%。

严跃进认为，2024年市场值得期待，随着宏观经济的转好和房地产市场的调整，预计2024年市场回暖向好趋势不变，市场信心总体上也会朝着恢复的状态进行。

对于2024年房地产市场的走势，李宇嘉表示，基于去年三次降低存款利率，预计2024年继续推进降成本，LPR、按揭利率和税费将降低，以尽可能稳定行业。同时着重于打造新模式，即供给侧改革（城中村改造、保租房、保障房等）适应和匹配需求，开新赛道，将是房地产管理的新重点。

新京报记者 袁秀丽

与雁

企望房地产再有大的发展是不可能的

郑克柔

2023年，房地产市场仍未走出弱周期，预期支撑不足，百强房企销售规模进一步收缩。

克而瑞统计数据显示，2023年百强房企实现销售操盘金额54049.5亿元，同比下降16.5%，降幅较2022年有所收窄，但尚未实现止跌企稳。累计业绩同比下降的百强房企数量占比近七成，有31家同比降幅超过30%，民营房企占27家。

央国企展现出较强韧性和修复能力。中海地产、华润置地、招商蛇口、建发房产、华发股份、越秀地产等销售规模均实现正增长，联发集团、国贸地产、象屿地产等多家地方国企的增幅超过20%。

销售规模缩量，亦导致百强门槛继续下移。克而瑞称，各梯队门槛均降到近年最低值。具体来看，TOP 10房企保持韧性，销售操盘金额门槛为1613.7亿元，同比下降3.5%；TOP 20、TOP 30门槛变动剧烈，分别下降25.4%、25.2%至599亿元、379.4亿元；TOP 50门槛下降20.9%至234.8亿元；TOP 100门槛堪堪过百亿，下降至110.4亿元，可供对比的是，2021年百强门槛为200.3亿元。

千亿房企数量再减。2023年仅16家规模房企全口径销售金额超过千亿，2022年有20家，2021年、2020年均有43家。

郑克柔

对于2024年的市场走势，多家机构均持谨慎乐观态度。

中指研究院认为，长期来看，房地产市场十万亿规模仍在，不同城市、不同需求仍有结构性机会。“房地产市场恢复仍依赖于购房者预期能否修复。乐观情形下，2024年，宏观经济持续恢复，居民置业意愿有所好转，叠加城中村改造如期推进，全国商品房销售面积或可实现小幅增长；中性情形下，2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%，规模在11亿平方米左右；悲观情形下，全国商品房销售面积下降约8.6%，规模低于11亿平方米。”

中银证券表示，2024年需求端政策仍将维持宽松态势，近期一线城市的购房政策大力度放松，将对整体房地产市场信心的重塑和预期回升具有积极作用，“我们预计2024年销售降幅较2023年有所收窄，全年全国商品房销售面积同比下降6%，销售金额同比下降8%，未来将逐步回归真实住房需求的水平。”

克而瑞认为，当前行业仍处在风险出清期，虽然近期政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但购买者信心和行业预期的修复尚需时日，预计销售低迷态势短期内难以扭转，企业销售去化及回款还将持续承压。

“中国房地产市场开发规模每年仍将保持在10亿平方米左右，发展仍有支撑，但需求结构已经发生变化。”克而瑞建议，房企需要尽快适应市场新变化，推进供给侧改革，挖掘不同城市、不同需求结构性机会，同时做好营销推广，提升货值变现能力。

北极熊

买涨不买跌

郑克柔

10亿人口住城镇，按照每套100平米均值，每户2.5人口，人均40平米。400亿平米是一个大盘子（目前大概已经有存量350亿平米）。按照50年房屋寿命进行更新，每年需要新建8亿平米。之前十年太猛，这两年及未来几年要下挫，再之后就是8亿平米的长期横盘吧，拆旧建新。炒地皮不存在，70年产权也会变成备案永续。住户五十年一周期，承担重建费用，就是纯粹的土木机电造价，一套小几十万足够了。人一辈子最多经历两套住宅（其他原因换房不算）。

质疑不断

数据维稳趋稳是一方面，属于物资层面。信心维稳趋稳是另一方面，属于心态层面。特别是如何客观的分析新出生人口数量及未来趋势以及对整个社会带来的变化，对信心维稳来说是天大的事情。