本帖最后由 每周商业报告 于 2022-1-4 12:44 编辑
12月11日，凤城悦天地城市会客厅对外开放，向市民呈现了户外商业街区的理念布局，先期提供了部分业态体验。12月24日，该项目经泰州市自然资源和规划局规划批后公布。凤城悦天地作为泰州市委市政府“一轴三极三城”城建布局之“一轴”的重要纽带，北联华润万象城，南接山姆会员店、奥特莱斯招商板块，一旦规划失败留下不可弥补的后遗症，中轴区域核心板块将出现严重的塌方区，斩断了活力之轴、魅力之链！ 国内成功运营的户外商业街区并不多，被大家最为推崇的就是香港太古地产开发的商业街区，尤其以成都太古里为代表的商业地标。笔者认为，太古里之所以能够成功，地产商的资质是最为重要的保证，开发资质包括了前期规划、中期招商和后期运营的能力把控，三大要素缺一不可。先天的规划设计是否科学合理，是一个户外街区成功的前提条件。而笔者对凤城悦天地的规划布局进行了深入研究，发现了一些硬伤，总结一下有四点：一是街区被太湖路一分为二，这种切割是非常致命的，熟悉商业的人都知道，有时两个相连的商业即使没有隔着马路，就是在街角拐了个弯人气就天差地别；二是缺少高人气的主力店加成，只是由零散的品牌店组成，整体聚客能力就会弱很多；三是缺少现在流行的地下商业布局，地下商业形态不单单倚靠地铁客流的导入，更多的是作为一层商业的重要补充；四是地下停车位配置不足，街区周边都是双车道、四车道的规划，如果地下停车资源不足不仅加剧了周边道路的拥堵，而且难以导入更多的客群。 鉴于以上不足之处，笔者建议市领导和相关职能部门会同开发商，对该项目的批后规划进行重新审视，并大刀阔斧进行规划重构，以免市区又出现坡子街商业中心那样的败笔工程。具体建议如下：在保持地面商业布局大体不变的情况下，增加地下空间的开发，一是负一层规划一条贯通南北的步行街区，解决道路割裂、天气因素对户外街区客流的负面影响，而且可以多点打通与地上商业的联系，不仅可以通过扶梯、垂梯连通地面一层街区道路，还可以尝试将地上建筑商业空间下沉。举个省内成功的案例：南京德基广场一、二期分别为两栋独立的建筑，通过地下步行街进行了无缝对接，经由人气最旺的负一层向上导流，将来独立的三期扩建工程仍然依靠地下步行街进行串联；二是增加主力店配置，在最南侧布局1.5万平米的主力店，招引盒马鲜生/X会员店、麦德龙、家乐福等仓储式会员超市，也可以招引BHG、Ole、永辉Bravo、长申等精品超市，同时可以招引2-3家次主力店（比如书店、快时尚等业态）。三是设置负二层地下停车场，为街区发展打好基础。
最后，需要强调三点：一是地下空间的开发是必须要增加的成本。特别是地下停车场的配置，这是政府部门必须为开发商设置的刚性门槛，要按上限充足配备，不能缩水和搞变通，这也是检验开发商对商业项目是否有诚意的试金石。二是负一层商业是救活户外街区唯一的解药。纵观国内成功的户外街区，绝大部分都规划了规模不小的地下商业。如果按照笔者的建议方案，不仅增加了近四百米左右、动线合理的地下步行街还有主力店，还能为整个街区注入更多的业态空间和商业活力，提升项目的创新力、聚客力和竞争力。地面建筑宁可削减体量只规划两层，也要把商业体量向地下空间延伸。不要把土地出让时的条件作为硬杠杠，只要是对街区开发利好和泰州商业发展作贡献的事情，通过合规途径总会有办法解决，市领导和政府部门应该全力支持。三是街区的招商品牌定位要“高、首、异”（谐音“高手艺”）。虽然悦天地的开发商实力不如太古地产，但只要把先天性的规划调整优化好，不仅为招商助力也为未来留有了想象和发展的空间。所谓的高是体现“高端定位”，街区品牌要实现与城市商业发展相适应的高定位，打造汇聚标杆品牌双层店或旗舰店的示范街区；所谓的首是放大“首店效应”，商家全力招引区域首店或高等级店铺，聚焦与南通、扬州等周边中心城市同步引进的中高端品牌，政府部门按政策发放“首店补贴”；所谓的异是实现“差异竞争”，通过对地上户外街区形态和地下步行街形态进行组合搭配，与传统百货、新兴购物中心实现差异化发展，不仅有高复合的商业形态，还有高颜值的景观设计和高人气的地标特征。
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发表于 2022-1-4 12:47:34
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