海陵的现状练就了市民的规划想法、监督意识、建言能力、民主素养！
    而海陵的问题在于：规划混乱，不从一而终；人口不足，城区首位度不高；城建不精，建成区缺乏亮点。
    结合海陵历史，将问题链条进行纵向串联，可得：【泰州建市晚，底子弱→城市吸引力不足→下属县市区人口外流至周边城市→城市拓荒能力减弱→地产商缺乏盈利信心→已有规划无法执行→ZF屈服→城市二十年无有竞争力的商业核心→城市高光度弱→城市吸引力不足→人口………………】

    一份漂亮的规划依靠专业团队的专业素养即可编制完成，而规划的执行却需要大量资本的参与。往往市民只盯着更加浅显的前者，人人都是地图大师。而后者在自己城市所遇到的问题，却很难被重视与理解。
    哪一个执政者不希望自己的城市有一个亮眼的中心，CBD这三个字母正是凭借着ZF的好大喜功+高歌猛进而被庶民所知晓的。

    西坝口：作为早期的商业据点，放在当时的历史环境，并不落后。而老商业被淘汰是各个城市的共同问题。需要解决，但显然不是本文重点。
    济川路：作为10年代的商业据点，放在当时的历史环境，规划并不前卫，但对于海陵，基本过关。而最终未能成行，个人认为是分包的开发者的能力不足，开发时的商业定位出现重大偏差。同时期，通泰扬三市对国内品牌商业地产商的吸引能力都一般。泰州招来万达已是亮点。但除了万达，皆是败笔。目前较为容易做的就是高桥地块，但据了解，该地块即将被当做住宅用地上市。针对这一情况，以及很多网友抱怨并认为“滨河，有寺，做个商业街区吧！”，我个人持不同的观点。①商业街区并不适合通泰扬，乃至江淮江南一带，目前已营业的，经营状况大多不太好，归根到底还是夏热冬冷的气候。那么建BOX呢？也不行，请看第二点。②该地块旁边已有一个大体量的万达，泰州万达体量较大，尤其是盒子北侧西侧的街铺，对周边具有巨大的虹吸作用。那为什么有那么多的城市都可以在一个地方建好多商业综合体呢？先抛开复杂的为什么，单单作为一个开发者的角度，审视一下济川路的现状是什么。该地段虽然不精品，但商业已基本达到天花板。体量上，111和太阳虽然质量上不太行，但确实消耗了一大部分的消费能力（如果该片区还有商业潜力，111和太阳不应该即使是ST垃圾股也能被炒成牛股吗）；业态上，各类商业在该片区是齐全的；质量上，参见万达，实话实说，泰州万达招商水平一般。万达都只能招成这样，还有地产商愿意来此地血战吗？
    周山河：作为新时代的商务商业等等为一体的核心据点，放在当今的现实环境，正一步步从美好憧憬走向不够理想。该处避免了济川路的问题，招到了华润与万象城。万象城作为国内顶级商业品牌，是所有一二三线城市梦寐以求的。但万象城的建设，却分期分的吊足了市民的胃口。为何？因为华润知道如果当年就一次性建成，亏损会非常严重，而这点的深层原因就是该片区人口不足。初期只能先建设一个社区商业级别的小馆，与自己的几块住宅形成匹配。待周边其他新住宅建成，华润再开始下一期的商业建设。反正老子牛逼，我想不建就不建，到了赚钱的时候我自然会建。这点大家基本都明白，现在的问题不是华润，而是华润南侧地块改为商住，出现了嗤之以鼻的住宅。在大家疯狂吐槽的时候，请问，如果是你拿地，你现在要在这里单建一个大商业，没有足够的住宅进行盈亏平衡，没有足够的人口进行消费支撑，北边有个在建的行业龙头万象城。这地有人敢要吗，规划局除了改用地，还有别的办法吗？有人说：“那就先作为绿地屯着！”我认为：核心区的确不能降格，另可不建也不能乱建。但是，如果这块地是孤零零的一个商办用地，他被屯的周期会非常非常长，要等周边大面积住宅形成活跃的社区气候，这块地才会有人要。
    那么就没有别的出路了嘛？规划局改用地这事就没错了嘛？
    有出路！他也确实错了！
    可以打包卖地。划拨大片住宅用地，配以核心区的商业商务，乃至文化类，绿地公园类，交通类。用住宅把地产商喂饱，但合约内捆绑其他设施的建设条款。
    这根本不是什么新思路，在全国各地已经被用烂，反对意见也很多，容易导致利益输送。但确实可以解决周山河的现状问题。
    放眼周边，扬州有京华城，南通有中南城，两家都吃的饱饱的，乐呵呵的建着商业，试图搜刮最后一个硬币。
    放眼全国，深圳可能是这种模式的巅峰了。对于一个从零开始成长的城市，如果既快速发展，又能一张蓝图绘到底？一大块交给一家做。华侨城，万科，华润，等等。他们在赚的盆满钵满的同时，也为深圳提供了多张美好的且能实现的蓝图，同时成为深圳各类公共设施的建造者，极大地提高了深圳的城市软实力以及对人才和高新企业的吸引力。
    诚然深圳优势过于的多了，泰州对标他不可能。但是对标通扬二市还是可以的。
    对待核心区，不能降低标准。对待住宅，不能嗤之以鼻。对待公共设施城建，不能认为没有GDP与高楼重要。将理论与实际结合起来，将不同的要素捆绑打包，用组合拳去吸引人口，用人口持续流入开启城市成长的正循环，不失为海陵解决目前困境的一种方式。

春泥h

动不动就给人贴地域黑标签的人其实内心才是真正自私的地域黑。动不动就为地域吵架的往往都是大饼摊得顾此失彼千疮百孔的小城市。

龙凤呈祥

泰来面粉厂 发表于 2020-4-16 21:42
你回复的这位是泰无聊的资深地域黑，而你也是一个满瓶不动半瓶摇的货色，一个商圈对周边消费人群的吸引力 ...

我就说说，你激动个啥？出口非就要动粗？投放医院或学校等这些就不是行政行为？

泰来面粉厂

龙凤呈祥 发表于 2020-4-16 21:12
是的，位置决定一切，因为东进路商圈四面来客，最起码向西仍有九龙，过近十公里才到市界界沟，而城南边的 ...

你回复的这位是泰无聊的资深地域黑，而你也是一个满瓶不动半瓶摇的货色，一个商圈对周边消费人群的吸引力和行政划分有毛关系？为了舔狗而舔让人生厌

龙凤呈祥

吃生稻的 发表于 2020-4-16 11:51
泰州目前和以后15年都是东进路商圈而已。     万象城 万达 世界城都只是单个的存在 ...

是的，位置决定一切，因为东进路商圈四面来客，最起码向西仍有九龙，过近十公里才到市界界沟，而城南边的向西是没有地盘的，从而也就没了人气，所谓的繁荣比较单一，说到底就是 畸形！硬是靠行政捧起来的，所以说在泰州，东进路商圈的地位是不可能轻易被憾动的！

溱潼第一帅哥

姜堰第一帅 发表于 2020-4-16 19:48
西坝口永远是泰州第一商圈，而且是唯一商圈

你当泰州是县城啊？

姜堰第一帅

西坝口永远是泰州第一商圈，而且是唯一商圈

帅的很

任何城市都不可能大规模改造老城区，通常做法都是开发新区，泰州也一样，泰州主城的发展方向是向东向南开发。

bswms

eunhye99 发表于 2020-4-16 06:51
不可能房价会受损

其实这么搞房价不会受损，ZF卖地收入受损。相当于把ZF囤地的利差送给了开发商。

猫和豆

个人观点：
1.济川路的高桥地快：地面街区确实不太适合泰州这种气候的城市，但可以往地下要空间。成都太古里、西安曲江创意谷、上海K11都是除了地面商业还会把人引入地下，地下别有洞天，不仅能容纳下一般的零售餐饮，电影院KTV也不在话下，走在里面与一般的大盒子负一层没有区别，打造个5万平左右的精品商业不是难事。
2.周山河核心区：赞同楼主所说打包卖地，保证商住比例最好在7:3，商业是多数，住宅是配套，并且采用天禄湖一号那样的公建化外立面，才能守住核心区的形象和品质。

MhM370

不说泰州建市晚底子弱，怎么显示他们的功绩和难处

JayLuoShui

认清自己作为小城市 难道有什么不好 非要做什么大城市的梦儿

泰有戏

说的很有道理，泰州主城去面临的问题很多

eunhye99

不可能房价会受损