从德基的成功看泰州市级商业中心布局。 - 枕水泰州 - 枕水泰州 | 泰州论坛

本帖最后由盈盈一水间于 2021-2-18 13:51 编辑

南京并非传统大区中心城市，也不是强省会，人口、商业，综合经济实力在各类排行榜单基本在10名左右。
这样的基本面之下，德基广场销售额却能长期位列国内购物中心top3，领先广深沪和一众二线强市，值得泰州这类同样在能级上不占优势的城市学习借鉴。

德基的成功，总结起来三个因素：
1.一站式中高端消费体验。

商业资源一定是聚集在一起才会发挥最大效应，尤其奢侈品牌，大量的消费者来自省内其他城市，这时候你是让人家在一个陌生的城市东跑西跑，还是一站式解决所有比选消费需求，答案不言而喻。
除了奢侈品，德基在业态上也“城市超级综合体”，我们简称“HOPSCA”（六大业态的首字母简称），即 H（Hotel）酒店、O（Office）办公、P（Parking）停车场、S（Shoppingmall）购物中心、C（Convention）会展、A（Apartment）公寓。

而苏锡常，受上海辐射，包括重要的商业布局，尽管苏南普遍民富，但奢侈品布局并不多，很多奢侈品在苏锡常居然没有设点。而且，几大奢侈品品牌并未完整布局。
像苏州、无锡、常州，显得零零散散，无法满足“一站式解决方案”，逛得不尽兴。

2.苏皖两地的辐射
南京德基，不仅是南京人的德基，其实还是苏皖两地的德基。
南京的特点是“承东启西，联结南北”，长江与京沪的纵轴、横轴交界，长江下游唯一横跨南北的城市，天然就具备相当广阔的腹地。
以奢侈品为例，布局必须是头部的中心城市，其腹地要阔要大，而且购买力强劲。某种意义上，德基的辐射范围，其实也是南京的辐射范围。这是真正的首位度，因为对周边有影响，周边的人到南京购物、旅行、住宿，产生实际的“真金白银”。
经济上产业上，合肥也在发力，尤其是科技中心、量子物理、新能源等领域的争夺上，合肥与南京的竞争性较大。但在高端商业领域，南京在广阔的苏北、安徽范围内，完全碾压。苏南呢？苏锡常的人去上海消费了。

3.高铁+地铁，新街口商圈独一无二的位置。
有超级商场+奢侈品的集中度，有广阔的南京都市圈以及苏皖辐射范围，还有一个重要因素，就是南京的高铁与地铁，强大的交通轨道联结了周边城市。把可能性变成了现实。
高铁把其他省市的人联结到南京，地铁与中心的通道把所有人又联结到新街口，其中，德基收益最大。
新街口，不仅是商业中心，其实也是整个南京的地理中心、交通中心，最重要的地铁一号线、二号线的中心也是在新街口。
因此，新街口的商业中心和体量其实可以复制，但新街口独一无二的地理中心、交通中心，无法复制。
事实上，除了德基，新街口商圈其他几大商场的销售额，在全国也具有强劲竞争力，并没有因为德基而让其他商场关门，反而形成了人气的超级聚集，这就是商圈的力量。