2021年，对泰州中心城市商业发展来说，是自2011年沉寂十年之后迎来的爆发之年！在商业大年的最后一天，让我们也来一次跨年畅想，说商业、聊发展、谈未来！
      回想十年之前，泰州万达的盛大开业轰动全城，那时的重资产万达广场是个“香馍馍”，不仅仅是购物中心，还有百货、星级酒店和写字楼等业态，泰州抓住购物中心刚刚兴起的先发机遇，大力招商、全力公关，成为苏中苏北地区第二家万达广场落户的城市，带来了ZARA、C&A两个快时尚品牌，以及家乐福超市、IMAX影厅、一大批热门餐饮品牌。十年之后再回望，2011年是泰州商业发展曲线上的顶峰之年，没想到高峰过后竟落寞了十年之久。近些年，泰州市区虽然迎来了茂业百货、天虹广场的陆续开业，但都因为业态、区位等因素制约，没有搅动起太大的商业声势。而同期周边南通、扬州、盐城等中心城市商业综合体密集落地，泰州却一潭死水。
      2021年，泰州市区终于迎来了华润万象城、茂业天地购物中心和中骏世界城三大商业综合体的开门营业，一年时间增加了30万以上体量的商业设施，对城南、城中、城东三大板块甚至全城的商业格局产生了鲶鱼效应，注入了重新洗牌的变革动力。值得一提的是华润万象城，凭借高档的商场硬件、优质的品牌组合和一流的运营能力，半年业绩已经轻松突破6亿（不包括汽车销售），有望成为泰州首个全年周期业绩突破10亿的购物中心，泰州万象城首年业绩达到了南通万象城三年的进阶水平。      对三大商业综合体的开业效应，简单总结两句：一方面，“少而精”的商业布局体系初步成型。除了城西地区外，形成了由“一百、金鹰、茂业3家百货+1家茂业天地购物中心”组成的东进路核心商圈为核，城中海陵万达广场、城南华润万象城、城东中骏世界城多点开花的城市片区均衡布局，基本满足了市民就近消费和提档升级的需求。另一方面，快速填补了城市品牌的空白。过去几年，由于市区综合体数量不多，可供网红品牌、新锐品牌入驻的购物中心选择不多，一家独大的万达广场招商不思进取、创新提升动力不足等等，直接拖慢了喜茶、奈雪等热门品牌进驻泰州的步伐。而万象城的开业，凭借华润商管强大的招商资源储备调配能力，一口气招引了喜茶、奈雪、无印良品、UR、绿茶、太二、Bose等首店品牌，一举奠定了万象城在综合体竞争格局中的霸主地位，由此出现了相关品牌开设二店、三店的溢出效应，增加了市区商业品牌的厚度，提升优化了商场的品牌结构。       纵观泰州市区商业发展的现状，与周边中心城市相比，泰州还有许多需要弥补空白和缩小差距的地方：一是现有商业体数量偏少。相关从业人员招商眼界、运营水平参差不齐，离周边南通、扬州还有不少差距，对三产服务业的招商储备资源后劲不足；二是中高端品牌的数量还相对偏少。不仅导致了本地消费力的流出，对下辖县市消费者的吸引力也不够，中心城市的商业辐射力、带动力明显虚弱，需要加大招商力度，放大“首店经济”效应，进一步激发商业活力和提升消费能级；三是政府职能部门专业招商和引导把关能力跟不上发展要求。对比周边地区，许多地区和部门不知道招什么商、选什么商、到哪里招商？后续土地和规划部门缺少对商业项目的纠偏能力，优质商业地块被急功近利卖作住宅开发，对已出让的商业地块久拖不动没有任何监管处罚措施，被开发商牵着鼻子走，甚至忘记了自身职责使命，沦为某些利益和资本的代言人。
      对明年甚至今后一个时期，泰州商业该如何进一步发展？总的来说，继续补充、调整和优化市区商业网点布局，补上城西地区缺少大型商业综合体的空白，针对优质商业地块继续加大招商力度，争取山姆超市、奥特莱斯地块尽快落地，瞄准宜家等一批对中心城市商业辐射力和带动力提升巨大的商业品牌进行重点招商，提高市区品牌高度，丰富品牌厚度，为增强中心城市商气、人气提供强有力的支撑。
      最后，笔者对市区主要商业体（商家）提一点建议，希望各家找准定位、差异竞争，共同把泰州的商业发展基础打得更牢，垒起与中心城市相配的高度，祝愿泰州的商贸业越来越红火！


【商业寄望】


      万象城：继续招引首店品牌，打造强有力的人气磁场。争取今年在国际一线美妆品牌（如迪奥、香奈儿等）、手表（卡地亚、劳力士等）、轻奢（MICHAEL KORS、MCM等）餐饮（如外婆家、西贝、桂满陇等）、甜品（Lady M、Godiva、布歌东京）等业态品类继续发力，打造其他同城商家无法跟进竞争的独有物业选择。同时，对东、西馆亲子、早教等铺位进行动态调整，引导此业态从购物中心向周边华润商铺转移。将南侧双子楼裙楼纳入大商业版图，做好对接，为未来发展打好基础。
      万达广场：进入第11个发展之年的海陵万达广场，在经历了万象城、中骏世界城的开业分流后，在同城购物中心竞争越来越激烈的情况下，要对商场硬件进行修补提升，既要考虑租金收益也要考虑品牌招商，在市民对其审美严重疲劳的负面印象之下，要加大楼层品牌调整力度，特别是对一楼品牌的调整，比如，要将万年不变的绫致系（如ONLY、VERO MODE、SELECTED、杰克琼斯）调整至二层等等。
      中骏世界城：该项目虽然不在政府倾力打造的热点区域，但周边居民小区众多，开业品牌基本满足了周边人群的需求。值得点赞的是，世界城的硬件装修还是有其值得夸赞的地方，其硬件装修只在万象城之下，甚至部分细节还超过了降本装修的万象城。世界城只要稳扎稳打，可以凭借高人气继续带动品牌的调整，还有不少提升发展的空间。
      茂业天地：作为一个刚开业就被市民骂成“黑红”的购物中心，虽然品牌招商还说的过去，但内部运营管理一团糟。希望2022年，茂业的管理团队能对硬件不足部分进行及时整改，提升企划营销能力（包括室内美陈），只要茂业天地不破罐子破摔，凭借一流的区位优势和优质的物业条件，还是有望与万达广场并驾齐驱的。（在此也澄清一下相关谣言，茂业天地的运营管理基本与泰州一百没有太多关系，不是一个团队。）
      泰州金鹰：前些年，笔者作为一名金鹰资深粉丝，看着泰州门店一步一步地发展过来，相比周边同系统的盐城门店，泰州金鹰的发展不温不火，甚至让人失望。虽然这几年，其一楼也招引了COACH、万宝龙等精品店，引进了JORYA等女装品牌，但发展态势还是显得有些老态龙钟，六楼的餐饮楼层越盘越哑火，一楼特业还保留着屈臣氏、肯德基、85度C、星巴克等基础品牌，整体发展毫无进取心。打个比方，作为百货门面的高化，2012年就引进了雅诗兰黛，快十年了竟然连香奈儿和迪奥都没有招进来，直接导致泰州高化品牌不仅不能和扬州、南通比（许多一线品牌已经有了2个专柜），甚至被原来处于同一发展水平的盐城、淮安、镇江甩开了好几个身位。如果泰州金鹰再不觉醒，中高端市场会被万象城逐步蚕食，到时再醒悟就没有任何翻身机会了！
      泰州一百：作为老牌百货门店，深受泰州人民的喜爱，特别是得到了中老年消费者的认同。在购物中心大行其道的今天，泰州一百在被茂业收购了还保留了一定的传统基因，限于物业条件不足，希望管理团队能打破旧思维，做到老店新改，加大精细化管理力度，发挥传统百货的独有优势，做到守正创新，好好经营、好好活下去！同时，建议茂业总部，要对泰州一百、茂业百货、茂业购物中心进行清晰定位、统筹资源，发挥出1+1+1>3的效应。
      天虹广场：天虹在市民中的口碑还是不错的，虽然店址偏远、物业受限，但凭借在亲子方面的独有经营特色，笼络了不少年轻家庭消费者的人心。希望天虹凭借不错的运营能力，逐步强化品牌招商，放大经营特色，优化品牌结构，扎根医药城以及两所高校的消费市场，进一步扩大面向主城区的辐射影响力。

郑克柔

世界城下一步需要品牌提档。茂业下一步首先需要像一个正常的综合体，商业综合体根本就是沉浸式体验，如果连环境都不好好做，老百姓可以选择直营网店或者到品牌不弱于茂业，环境更好的地方逛了。

每周商业报告

泰州赌神 发表于 2022-1-4 14:30
说实话，虽然我住城东，也在不同场合夸奖过中骏。但我觉得更有发展空间的还是茂业！这两天我又去了几次茂业 ...

茂业天地只要好好打磨，生意不会太差，毕竟现有品牌基础还可以，又占有区位优势。
商场内部可吐槽的地方太多，举个例子，有人夸地面地砖很光亮，其实用的廉价镜面砖，没有品质感可言。再加上配色的褐色地砖，大部分设计在进门处，进入商场有种昏天暗地的感觉。
另外，关于体量大的问题。大有大的好处，也有弊端，大的体量要对铺位进行合理分割，许多店铺占位太大，导致可供入住的品牌数量减少。同时，消费者觉得商场空旷显得人气不足，毕竟大部分人喜欢逛热闹的场子，加上店铺占地面积大导致租金水平高，提高了经营成本压力。
总之，茂业的内部管理确实是个很大的问题，没有精准的把控能力，粗放式管理限制了它的商业能级。

迁善环溪

就像有些人说的，茂业在泰州铺了这么大的摊子已经对得起泰州了(哕)，如果还有住宅销售说不定茂业还能继续加油添把柴，但就剩公寓甩手了，很显然茂业能把既有的维持下去也已经对得起泰州了（哕），最起码比某通良心。其实茂业的问题不是泰州项目的个性问题，更不是泰州东进路商圈的问题，而是茂业集团自身发展的问题具体就不展开了，但是也别自以为是，就算茂业在泰州铺再大的摊子，其实泰州在茂业自身定位当中也不算什么，更别提重视不重视了。就最简单的例子，人类其实保护的不是地球而是保护好自己吧。所以茂业要想更好或者说在泰州扛起像隔壁京华城那样的担当（蛙岛京华城自己都混不下去了）还是要靠泰州自己靠海陵自己，特别是海陵更该出台政策做好服务（酒店到底能不能服务好，要是茂业不玩了就等着哭吧，那位置有很深的茂业阴影别人来还真不一定行，体量也偏小），当然主人翁还是要靠运营团队自己，就像京华城要是靠蛙蛙八成也是凉了。

迁善环溪

指望总部重视还不如指望茂业转让呢

泰州赌神

说实话，虽然我住城东，也在不同场合夸奖过中骏。但我觉得更有发展空间的还是茂业！这两天我又去了几次茂业，他的面积应该是目前泰州这几个综合体中最大的，可招揽的品牌也最多！业态也可以做到最丰富！看着一半关着的商铺，零零散散的几个人，总有一种恨铁不成钢的感觉。我不相信凭茂业的本事，招不到商,问题是总部重视不重视了，还有就是管理、细节（包括停车）。

每周商业报告

与雁 发表于 2022-1-4 14:12
给文峰出个好点子呀

拆掉重建，招其他优质商业地产！否则就是个社区商业。

与雁

给文峰出个好点子呀

danfoby

这沉寂的十年干嘛去了？

海陵剑

城西如果有一家大型商场就好了

迁善环溪

而恰恰又是商场和大学泰州是实力和水平是偏弱的

王俊乂

郑克柔 发表于 2022-1-1 19:33
元旦此时此刻的热力图

商场和大学

每周商业报告

金鹰西侧的金鹰天地街区,大部分优质商铺资源已经被鹏欣卖掉了,金鹰买下来的时候只剩下一些边角料和内街，很难整合经营。

每周商业报告

天王盖地虎 发表于 2022-1-1 11:00
金鹰若是及早在周山河新城布局二店，加大首牌首店招引落地力度，营业额绝对有保证。 ...

政府部门不会深挖现有商业资源,金鹰在周边扬州、南通、盐城投资了好几个门店，即使有些城市销售额贡献并不高，但金鹰追加投资的力度并没有受影响。


  

每周商业报告

Klaus 发表于 2022-1-1 00:33
今天在泰州一百，看到了MK

非授权专柜,自掉身价的行为！

郑克柔

元旦此时此刻的热力图

泰风骚

城西最好来个商场，这样就对称了，东南西北都有，

巍巍昆仑山

下午逛了下街，中骏人山人海，茂业天地没几个人

质疑不断

凤陵居士 发表于 2022-1-1 13:06
金鹰就算不在泰州开二店，把旁边天桥连的步行街，超市，横店影院那些拿了一起改造成金鹰二期也好啊
...

上面是高层住宅楼，改造不起来。

凤陵居士

天王盖地虎 发表于 2022-1-1 11:00
金鹰若是及早在周山河新城布局二店，加大首牌首店招引落地力度，营业额绝对有保证。 ...

金鹰就算不在泰州开二店，把旁边天桥连的步行街，超市，横店影院那些拿了一起改造成金鹰二期也好啊

wangyunqaz

一百也可以扩张一下